Por afetarem diretamente a vida dos proprietários, a elaboração de regras de convivência e dos respectivos instrumentos exige conhecimento especializado, adequado à realidade do condomínio

Condomínio e as Matérias que Requerem Diretrizes
Por Laryssa Melo Carinhena

O condomínio ocorre quando existe domínio de mais de uma pessoa, simultaneamente, sobre um determinado bem. Viver em condomínio significa ter áreas privativas e dividir as áreas de domínio comum, conforme determina o artigo 1.331 do Código Civil.

Para organizar e disciplinar a convivência comum, todos os condôminos devem contribuir para as despesas, além de cumprir as regras estabelecidas na convenção de condomínio, no regulamento interno e nas decisões tomadas nas assembleias gerais.

As matérias tratadas nos instrumentos são específicas: enquanto a convenção rege a estrutura, a administração da coisa comum e os direitos fundamentais do condômino, o regimento interno estabelece as regras de convivência entre os proprietários.

A convenção poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular. Não haverá necessidade de assembleia quando as unidades pertencerem a um só condômino ou se, pertencendo a mais de um condômino, todos assinarem a convenção. Quando a convenção for instituída em assembleia, a deliberação necessita de um quórum de condôminos que representem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais[1].

As regras estabelecidas, no entanto, não obrigam somente os condôminos que a assinaram, mas também os que não compareceram à assembleia, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e eventuais futuros ocupantes do imóvel, a qualquer título.

A convenção de condomínio e o regimento interno deverão prever, fundamentalmente:

1. A especificação, discriminação e destino das partes de propriedade exclusiva e das partes de uso comum;
2. O modo de usar as coisas e os serviços comuns;
3. Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias e de contribuição para constituição de fundo de reserva;
4. O modo de escolher o síndico e o conselho consultivo, bem como suas atribuições;
5. A definição da natureza gratuita ou remunerada de das funções do Síndico;
6. O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;
7. O quorumpara os diversos tipos de votações;
8. A forma e o quorumpara as alterações de convenção;
9. A forma e o quorumpara a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
10. As sanções para o condômino que descumprir seu dever condominial.

Por afetarem diretamente a vida dos proprietários, a elaboração de regras de convivência e dos respectivos instrumentos exige conhecimento especializado, adequado à realidade do condomínio.
[1]Art. 1.333 do Código Civil.